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CUS Max: de la oportunidad al punto de equilibrio

06 / 19 / 2017 — Marcela Rocha

El coeficiente de utilización del suelo (CUS) es un lineamiento urbanístico con el que el gobierno fija las dimensiones máximas de construcción en relación a la superficie total del terreno.

Tradicionalmente, el CUS es una de las condicionantes más importantes en la concepción de un proyecto, pues los límites de construcción son un techo bajo el que se plantean distintos escenarios de retorno de inversión.

Sin embargo, la entidad que fabrica la caja es la misma que puede invitarnos a pensar fuera de ella: en Zapopan, Jalisco, el gobierno ha creado un mecanismo que da pie a la posibilidad de ampliar el rango de juego de los desarrollos.

El coeficiente de utilización del suelo máximo optativo (CUS Max) es un impuesto a la redensificación creado por la administración municipal para ciertas zonas de Zapopan. Con él, los desarrolladores disponen de la opción de extender el tamaño de la construcción más allá del tope inicial, a cambio de un pago por metro cuadrado extra.

A diferencia del metraje ya asumido en los costos del permiso de construcción original, la extensión con costo extra abre nuevas interrogantes. El precio por metro cuadrado adicional —cerca de mil pesos cada uno— conlleva cuestionar las expectativas de rentabilidad a través de una serie de retos y decisiones que colocan al desarrollador en varios dilemas particulares.

Estos dilemas se conforman principalmente a partir de dos variables:

Variables financieras: adquirir metros adicionales puede provocar una reacción en cadena entre los distintos factores de rentabilidad de un proyecto. Por ejemplo, puede despertar una reflexión sobre los lineamientos de construcción por considerar; la decisión en dichos usos traería consecuencias: cada peso dirigido a metros de áreas rentables implica otro para metros de áreas no rentables pero necesarias, como el estacionamiento; todo esto, a su vez, altera los tiempos de construcción y retorno de la inversión.

Variables ambientales y gubernamentales: dado que el CUS Max no es una medida infinita e incondicional, debemos justificar nuestra decisión al gobierno dentro de un marco de sustentabilidad. Así, debemos estudiar el impacto que la posible ampliación tendría sobre la vialidad, el medio ambiente y las regulaciones vigentes de uso de suelo y densidad de vivienda.

En suma, el potencial del CUS Max puede cimbrar la forma en que percibimos nuestro negocio en puerta.

En el ámbito financiero, nos permite revaluar nuestra tolerancia al riesgo y nuestras metas de ganancia; en otras palabras, es una oportunidad para revisar qué tanto podemos estirar la liga sin que se rompa.

Respecto a los asuntos ambientales y regulatorios, nos obliga a prestar aún más atención a las repercusiones en el entorno, con miras a justificar el proyecto en la negociación con el gobierno.

La inteligencia del desarrollador —y, en consecuencia, el éxito del proyecto— radica en ponderar y recalibrar cada variable hasta encontrar el equilibrio en estas dimensiones.

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