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Alternativas de financiamiento de proyectos inmobiliarios

03 / 23 / 2018 — Carlos Rousseau

En la mayoría de los proyectos de bienes raíces se emplea al menos una forma de deuda o capital para su financiamiento.

Así, para arrancar nuestros proyectos disponemos de una serie de alternativas a las que podemos recurrir de manera individual o en conjunto. Exploremos, a continuación, las principales.

Crédito bancario

Tradicionalmente la fuente más empleada. La cantidad del préstamo está en razón del costo total del proyecto: se le conoce como el préstamo al valor (o loan to value). Dependiendo de la clase, el tamaño y el riesgo, el banco puede solicitar mayor contribución de capital por los socios del mismo o determinados niveles de preventas. Se suele requerir alrededor del 20 o 30 por ciento del valor total de la inversión en capital para poder asumir un préstamo bancario.

Capital semilla

Como con negocios de otros giros, esta modalidad se da en su etapa de inicio y conceptualización, y suele ser la más cara por el riesgo que conlleva. Para captar la atención de inversionistas ángeles, el plan de proyecto deberá estar suficientemente aterrizado y haber superado análisis de factibilidad jurídica, económica y de mercado. Comúnmente quienes lo aportan son amigos de confianza o familiares del desarrollador.

Capital privado

Dada la complicación de captar dinero de fuentes individuales, muchos desarrolladores prefieren los fondos privados. Por lo general, estos inyectan capital temporal a cambio de participación. Las entidades que lo hacen suelen buscar el control en las decisiones de los proyectos y solicitan que el equipo de gestión (desarrollador) alinee sus intereses con esquemas de incentivos variables en función de los resultados, pues en todo momento desean maximizar sus ganancias.

Fondos públicos

Este financiamiento se da de varias maneras: por un lado, empresas extranjeras, usualmente compañías de capital institucional, financieras o entidades de seguros, que invierten en proyectos y portafolios con horizontes de largo plazo; por otro, instrumentos como fideicomisos de infraestructura y bienes raíces (Fibra), similares a los REIT en EUA. Con frecuencia, estos fideicomisos optan por inmuebles ya estabilizados con un nivel de ocupación alto y flujos de operación a largo plazo. Se encuentran también los certificados de capital de desarrollo (CKDs), que integran recursos de diferentes inversionistas, sobre todo de los fondos de pensiones (Afores).

Proveedores

Una fuente recurrente es el intercambio de inversión por trabajo, materiales o una combinación de ambos. Para lograrlo se requiere claridad con los distintos actores, las especificaciones y las reglas presentes en el contrato. No contar con un buen acuerdo puede derivar en problemas graves en la ejecución del proyecto, tanto en el factor tiempo como en la calidad de los trabajos o los materiales empleados.

Crowdfunding

Esta nueva tendencia vuelve simple la promoción masiva de oportunidades de negocio y el acceso a una amplia base de prospectos (amigos, familiares, colegas y entusiastas desconocidos) por medio de redes sociales, páginas web y otras plataformas digitales. Reúne a un número importante de inversionistas comunes y tickets de inversión atractivos con un modelo que conecta a tres actores principales: el emprendedor, los inversionistas y el sitio que facilita la transacción.

Como hemos visto, hoy los emprendedores y los inversionistas tienen acceso a mayores posibilidades de asociarse y gestionar sus recursos. Los primeros se motivan para implementar sus ideas con una cartera más generosa de fuentes financieras, y a su vez estas fuentes se han democratizado: provienen tanto de los grandes capitalistas y banqueros como del ciudadano común.

Elegir la mejor forma o mezcla de financiamiento dependerá, entre otros factores, de los objetivos y la tolerancia al riesgo de cada proyecto.

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